Les enjeux clés de votre activité
En immobilier, une même opération peut être imposée très différemment selon la structure et le régime choisis. Ces choix engagent sur la durée : ils se font en connaissance de cause.
SCI : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés
À l’IR, les revenus sont imposés chez les associés ; à l’IS, l’immeuble peut être amorti mais la plus-value de cession est calculée différemment. Un arbitrage à simuler sur toute la durée de détention.
Location meublée
Au régime réel, le loueur en meublé peut amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit l’imposition des loyers. Les règles de plus-value et le passage du statut non professionnel au statut professionnel doivent être suivis de près.
Holding patrimoniale
Détenir l’immobilier au travers d’une société à l’IS ou d’une holding : remontée des loyers, financement, distributions. Une organisation à construire avec vos conseils, en connaissance de cause.
Ce que nous pouvons prendre en charge, à la carte
SCI et patrimoine
- Revue du régime fiscal de la SCI constituée
- Comptabilité, déclaration de résultats (2072 ou liasse IS)
- Tableau d’amortissement de l’immeuble à l’IS
- Comptes courants d’associés et affectation du résultat
Location meublée et foncier
- Régime réel LMNP / LMP : liasse et amortissements par composants
- Arbitrage entre régime micro et régime réel
- Suivi des travaux, intérêts d’emprunt, déficits
Plus-values et cessions
- Calcul des plus-values professionnelles en location meublée
- Plus-values de cession d’une société à l’IS
Le cycle d’un investissement immobilier
- Acquisition SCI à l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés, location meublée : nous intervenons dès la structure créée et en suivons les conséquences comptables et fiscales.
- Financement Emprunt, apport et incidence fiscale des intérêts.
- Exploitation Loyers, charges et déclarations : revenus fonciers ou bénéfices de location meublée.
- Amortissements En location meublée ou en société à l’IS, un levier fiscal à piloter.
- Cession Plus-value et fiscalité de sortie, à anticiper dès l’acquisition.
Vos objectifs, nos réponses
« Je veux choisir entre SCI à l’IR ou à l’IS »
Sur demande, nous simulons les deux régimes sur votre durée de détention prévisionnelle : imposition des loyers, trésorerie, fiscalité à la revente. Vous décidez sur des chiffres.
« Je veux passer ma location meublée au réel »
Nous établissons le tableau d’amortissement, la liasse fiscale et vérifions votre statut, non professionnel ou professionnel.
« Je veux préparer la revente d’un bien »
Sur demande, une estimation de la fiscalité de la plus-value selon votre mode de détention, en lien avec votre notaire.
Les prévisionnels, plans de trésorerie, tableaux de bord, simulations, études et analyses évoqués ci-dessus relèvent de missions complémentaires, proposées sur demande et chiffrées au préalable dans votre lettre de mission : plus leur fréquence est élevée, plus leur budget augmente.
À Paris, arrondissement par arrondissement : SCI, LMNP et patrimoine.
Questions fréquentes en immobilier
SCI à l’IR ou à l’IS : comment choisir ?
Tout dépend de votre objectif (revenus, capitalisation, transmission), de la durée de détention, du financement et de votre taux d’imposition. Le passage à l’IS est en principe irrévocable : il doit être simulé avant d’être décidé. Voir la fiscalité
Qu’est-ce que le statut de loueur en meublé non professionnel ?
C’est le régime de la location meublée lorsque les conditions du statut professionnel ne sont pas réunies. Les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, avec un choix entre régime micro et régime réel.
Quand devient-on loueur en meublé professionnel ?
Lorsque les recettes de location meublée dépassent certains seuils, en montant et par rapport aux autres revenus professionnels du foyer. Les conséquences sociales et fiscales sont importantes : il faut surveiller ce basculement. Voir la fiscalité
Micro-foncier ou régime réel pour mes revenus fonciers ?
Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts, travaux, taxe foncière) et peut créer un déficit foncier imputable sous conditions. Il devient intéressant lorsque les charges dépassent l’abattement forfaitaire. Voir la fiscalité
Comment sont imposées les plus-values immobilières ?
Le régime diffère selon que le bien est détenu en direct, via une SCI à l’IR, une société à l’IS ou dans le cadre d’une location meublée. Les abattements pour durée de détention ne s’appliquent pas dans tous les cas.
Les prévisionnels, plans de trésorerie, tableaux de bord, simulations, études et analyses évoqués ci-dessus relèvent de missions complémentaires, proposées sur demande et chiffrées au préalable dans votre lettre de mission : plus leur fréquence est élevée, plus leur budget augmente.