Les enjeux clés de votre activité
En immobilier, une même opération peut être imposée très différemment selon la structure et le régime choisis. Ces choix engagent sur la durée : ils se font en connaissance de cause.
SCI : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés
À l’IR, les revenus sont imposés chez les associés ; à l’IS, l’immeuble peut être amorti mais la plus-value de cession est calculée différemment. Un arbitrage à simuler sur toute la durée de détention.
Location meublée
Au régime réel, le loueur en meublé peut amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit l’imposition des loyers. Les règles de plus-value et le passage du statut non professionnel au statut professionnel doivent être suivis de près.
Holding patrimoniale
Détenir l’immobilier au travers d’une société à l’IS ou d’une holding : remontée des loyers, financement, distributions. Une organisation à construire avec vos conseils, en connaissance de cause.
Ce que nous pouvons prendre en charge, à la carte
SCI et patrimoine
- Revue du régime fiscal de la SCI constituée
- Comptabilité, déclaration de résultats (2072 ou liasse IS)
- Tableau d’amortissement de l’immeuble à l’IS
- Comptes courants d’associés et affectation du résultat
Location meublée et foncier
- Régime réel LMNP / LMP : liasse et amortissements par composants
- Arbitrage entre régime micro et régime réel
- Suivi des travaux, intérêts d’emprunt, déficits
Plus-values et cessions
- Calcul des plus-values professionnelles en location meublée
- Plus-values de cession d’une société à l’IS
Le cycle d’un investissement immobilier
- Acquisition SCI à l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés, location meublée : nous intervenons dès la structure créée et en suivons les conséquences comptables et fiscales.
- Financement Emprunt, apport et incidence fiscale des intérêts.
- Exploitation Loyers, charges et déclarations : revenus fonciers ou bénéfices de location meublée.
- Amortissements En location meublée ou en société à l’IS, un levier fiscal à piloter.
- Cession Plus-value et fiscalité de sortie, à anticiper dès l’acquisition.
Vos objectifs, nos réponses
« Je veux choisir entre SCI à l’IR ou à l’IS »
Sur demande, nous simulons les deux régimes sur votre durée de détention prévisionnelle : imposition des loyers, trésorerie, fiscalité à la revente. Vous décidez sur des chiffres.
« Je veux passer ma location meublée au réel »
Nous établissons le tableau d’amortissement, la liasse fiscale et vérifions votre statut, non professionnel ou professionnel.
« Je veux préparer la revente d’un bien »
Sur demande, une estimation de la fiscalité de la plus-value selon votre mode de détention, en lien avec votre notaire.
Les prévisionnels, plans de trésorerie, tableaux de bord, simulations, études et analyses évoqués ci-dessus sont des missions complémentaires, à la carte. Chacune est chiffrée à l’avance au rythme que vous choisissez.
À Paris, arrondissement par arrondissement : SCI, LMNP et patrimoine.
Simulateurs utiles
Pour un premier ordre de grandeur, essayez les simulateurs officiels suivants, intégrés à notre site.
Location meublée : régime social
Obligation d’affiliation et régime social applicable à votre location meublée.
Impôt sur les sociétés
Impôt sur les sociétés dû sur le bénéfice, avec le taux réduit des petites entreprises.
Estimez dès maintenant votre budget, selon votre situation : estimer mon budget
Questions fréquentes en immobilier
Investissement immobilier en SCI : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ?
Tout dépend de votre objectif (revenus, capitalisation, transmission), de la durée de détention, du financement et de votre taux d’imposition. L’option pour l’IS peut être révoquée jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée, avant la fin du mois qui précède la date limite de versement du premier acompte d’IS de cet exercice ; au-delà, elle devient irrévocable, et après une renonciation, il n’est plus possible d’opter à nouveau (article 239 du CGI) : elle doit être simulée avant d’être décidée. Voir la fiscalité
Qu’est-ce que le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?
C’est le régime de la location meublée lorsque les conditions du statut professionnel ne sont pas réunies. Les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, avec un choix entre régime micro et régime réel.
Investisseur immobilier : quand devient-on loueur en meublé professionnel (LMP) ?
Lorsque les recettes de location meublée dépassent certains seuils, en montant et par rapport aux autres revenus professionnels du foyer. Les conséquences sociales et fiscales sont importantes : il faut surveiller ce basculement. Voir la fiscalité
Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel ?
Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts, travaux, taxe foncière) et peut créer un déficit foncier imputable sous conditions. Il devient intéressant lorsque les charges dépassent l’abattement forfaitaire. Voir la fiscalité
Comment sont imposées les plus-values immobilières ?
Le régime diffère selon que le bien est détenu en direct, via une SCI à l’IR, une société à l’IS ou dans le cadre d’une location meublée. Les abattements pour durée de détention ne s’appliquent pas dans tous les cas.
Investisseur immobilier : votre expert-comptable suit-il votre SCI ou votre location meublée en tenant compte de vos revenus ?
Oui. La mission comptable et fiscale couvre la comptabilité et les déclarations de chaque structure : déclaration 2072 ou liasse à l’impôt sur les sociétés pour une SCI, liasse et amortissements par composants en location meublée. Votre expert-comptable tient compte de votre situation globale : quote-part de chaque associé, statut non professionnel ou professionnel, fiscalité à la revente ; la simulation entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés et l’estimation d’une plus-value sont proposées sur demande et chiffrées au préalable. Vos choix s’appuient sur des chiffres, sur toute la durée de détention. En 2 minutes, votre rendez-vous est réservé ; en 5 minutes de plus, votre pré-devis s’affiche. Obtenir mon RDV et devis gratuits
Investisseur immobilier (SCI, location meublée) déjà accompagné par un expert-comptable : comment nous rejoindre ?
C’est simple : vous envoyez votre lettre de résiliation à votre ancien cabinet (nous vous en donnons un exemple à adapter), et nous organisons avec lui la reprise de votre dossier, dans le respect des règles de la profession. Nous reprenons avec lui vos tableaux d’amortissement et vos comptes courants d’associés, pour une continuité sans rupture. Les étapes du changement d’expert-comptable
Les prévisionnels, plans de trésorerie, tableaux de bord, simulations, études et analyses évoqués ci-dessus sont des missions complémentaires, à la carte. Chacune est chiffrée à l’avance au rythme que vous choisissez.