L’essentiel en 30 secondes
- Vos revenus : la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, au régime micro ou au régime réel.
- Le régime réel : déclaration 2031, avec les amortissements du bien et du mobilier, qui réduisent souvent fortement l’imposition des loyers.
- LMNP ou LMP : vous devenez loueur professionnel lorsque vos recettes dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d’activité de votre foyer.
- En LMP : cotisations sociales sur le bénéfice et règles de plus-value professionnelles.
- La revente : les règles de calcul de la plus-value ont évolué en 2025 : elles se regardent avant de vendre.
Vos obligations de l’année : comptables, fiscales et sociales
Ces repères sont généraux et indicatifs. Chaque situation est unique : ils peuvent ne pas convenir à la vôtre, et doivent être validés avec un professionnel avant toute décision.
Exemple au régime réel, l’exercice correspondant à l’année civile.
Comptable : recettes, charges et amortissements
Comptabilité tenue au fil de l’année : loyers encaissés, charges, intérêts d’emprunt.
Tableau d’amortissement par composants du bien et du mobilier, mis à jour chaque année.
Fiscal : déclaration 2031
Déclaration 2031 et ses annexes : au plus tard début mai.
Votre résultat est imposé à votre nom, sur votre déclaration de revenus.
Fiscal : la cotisation foncière des entreprises
En principe due chaque année, au 15 décembre.
Des exonérations existent : recettes annuelles inférieures ou égales à 5 000 € (cotisation minimum), location d’une partie de votre résidence principale, notamment.
Fiscal : la TVA, rarement
La location meublée d’habitation en est en principe exonérée.
Certaines prestations para-hôtelières peuvent l’entraîner : nous vérifions votre situation.
Social : selon votre statut
En LMNP : prélèvements sociaux sur votre résultat, avec votre impôt sur le revenu.
En LMP : cotisations sociales sur le bénéfice, provisionnelles puis régularisées sur votre revenu réel.
Et selon votre dossier
D’autres événements sont à prévoir selon votre situation : acquisition, travaux, location saisonnière, passage au statut professionnel, revente… Nous les anticipons avec vous.
Les pièges les plus courants
- Rester au micro-BIC sans comparer avec le régime réel : amortissements et charges peuvent changer beaucoup l’imposition.
- Amortir le terrain : il ne s’amortit pas, seule la construction (par composants) et le mobilier le sont.
- Croire que le remboursement du capital de l’emprunt est une charge : seuls les intérêts se déduisent.
- Dépasser les seuils du statut professionnel sans le voir : au-delà de 23 000 € de recettes, supérieures aux autres revenus d’activité du foyer, les cotisations et les règles de plus-value changent.
- Oublier la cotisation foncière des entreprises.
- Vendre sans anticiper : depuis 2025, les amortissements déduits en LMNP augmentent en principe la plus-value imposable, sauf certaines résidences de services.
- Laisser passer la date de la déclaration 2031 : majoration et intérêts de retard.
Nous suivons ce calendrier avec vous, d’une année sur l’autre.
Ce que nous prenons en charge
La mission comptable et fiscale
Comptabilité de votre activité, tableau d’amortissement par composants, déclaration 2031 et ses annexes, les montants à reporter sur votre déclaration de revenus et suivi de votre statut.
Les missions complémentaires, à la carte
Sur demande, notamment : comparaison entre régime micro et régime réel, estimation de la fiscalité d’une revente, prévisionnel de trésorerie.
Devis d’expert-comptable LMNP : votre budget
Votre budget dépend du travail réel que demande votre dossier : nombre de biens, location classique ou saisonnière, volume de recettes. À titre indicatif, la mission comptable et fiscale en LMNP commence à 90 € HT par mois ; en LMP, l’activité étant généralement plus importante, le budget est établi sur devis. Pour vous faire une idée précise, estimez votre budget en 2 minutes ; s’il vous convient, parlons-en lors d’un rendez-vous de présentation.
Le devis est gratuit et sans engagement : votre devis d’expert-comptable en 3 étapes.
Pour aller plus loin : notre page immobilier, SCI et location meublée.
Simulateurs utiles
Pour un premier ordre de grandeur, essayez les simulateurs officiels suivants, intégrés à notre site.
Location meublée : régime social
Obligation d’affiliation et régime social applicable à votre location meublée.
Questions fréquentes
LMNP : micro-BIC ou régime réel ?
Le régime réel permet de déduire les charges et d’amortir le bien et le mobilier ; il devient souvent intéressant dès que les charges ou le prix du bien sont significatifs. La comparaison se fait sur vos chiffres, sur demande.
Quand devient-on loueur en meublé professionnel ?
Lorsque les recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d’activité du foyer. Les conséquences sociales et fiscales sont importantes : ce basculement se surveille.
Faut-il un expert-comptable en LMNP ?
Ce n’est pas obligatoire, mais le régime réel demande une déclaration 2031 et un tableau d’amortissement par composants. Un expert-comptable sécurise ces déclarations année après année.
Location saisonnière en meublé : qu’est-ce qui change en LMNP ?
Oui : les règles des meublés de tourisme ont évolué, et certaines prestations para-hôtelières peuvent entraîner la TVA. Nous vérifions votre situation.
LMNP : quand déposer la déclaration 2031 ?
Au plus tard début mai, pour l’année civile écoulée, par voie électronique. Nous vous indiquons la date exacte chaque année, et le résultat à reporter sur votre déclaration de revenus.
LMNP : les amortissements sont-ils repris à la revente du bien ?
Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui l’augmente. Certaines résidences de services en sont exclues (résidences étudiantes, résidences seniors et résidences pour personnes handicapées). Une revente s’anticipe donc sur vos chiffres.
LMNP : peut-on changer d’expert-comptable en cours d’année ?
Oui. Le changement se prépare en respectant le préavis prévu par votre lettre de mission, et nous reprenons le dossier avec votre ancien expert-comptable, dans le respect des règles de la profession. Voir quand et comment changer
Combien coûte un expert-comptable en LMNP ?
Cela dépend du travail réel, selon le nombre de biens, le type de location et votre statut. Vos honoraires sont présentés dans une proposition écrite, et réétudiés si votre activité évolue. À titre indicatif, la mission commence à 90 € HT par mois en LMNP. En 2 minutes, votre rendez-vous est réservé ; en 5 minutes de plus, votre pré-devis s’affiche. Voir nos honoraires · Votre devis d’expert-comptable en 3 étapes
Loueur en meublé LMNP ou LMP : votre expert-comptable tient-il compte de l’ensemble des revenus de votre foyer ?
Oui. La mission comptable et fiscale couvre la comptabilité de votre activité, le tableau d’amortissement par composants, la déclaration 2031 et ses annexes, les montants à reporter sur votre déclaration de revenus et le suivi de votre statut. Le passage en LMP dépend de vos recettes et des autres revenus d’activité de votre foyer : votre expert-comptable le surveille avec vous ; la comparaison entre régime micro et régime réel et l’estimation de la fiscalité d’une revente sont proposées sur demande et chiffrées au préalable. Vous louez sereinement, d’une année sur l’autre. En 2 minutes, votre rendez-vous est réservé ; en 5 minutes de plus, votre pré-devis s’affiche. Obtenir mon RDV et devis gratuits
Loueur en meublé LMNP ou LMP déjà accompagné par un expert-comptable : comment nous rejoindre ?
C’est simple : vous envoyez votre lettre de résiliation à votre ancien cabinet (nous vous en donnons un exemple à adapter), et nous organisons avec lui la reprise de votre dossier, dans le respect des règles de la profession. Nous reprenons votre tableau d’amortissement par composants, pour que vos amortissements se poursuivent sans rupture. Les étapes du changement d’expert-comptable
Les prévisionnels, plans de trésorerie, tableaux de bord, simulations, études et analyses évoqués ci-dessus sont des missions complémentaires, à la carte. Chacune est chiffrée à l’avance au rythme que vous choisissez.