L’essentiel en 30 secondes
- SCI à l’impôt sur le revenu : la déclaration 2072 répartit le résultat entre les associés, qui le déclarent dans leurs revenus fonciers.
- SCI à l’impôt sur les sociétés : comptes annuels et liasse fiscale ; l’immeuble est amorti, et la plus-value de cession est calculée différemment.
- Une comptabilité rigoureuse : loyers, charges, emprunts et comptes courants d’associés, souvent exigée par les statuts et indispensable pour rendre compte aux associés.
- Chaque année : approbation des comptes par les associés.
- La TVA : en principe sans objet pour la location nue de logements ; à vérifier pour les locaux professionnels.
Vos obligations de l’année : comptables, fiscales et juridiques
Ces repères sont généraux et indicatifs. Chaque situation est unique : ils peuvent ne pas convenir à la vôtre, et doivent être validés avec un professionnel avant toute décision.
Exemple pour un exercice clos le 31 décembre.
Comptable : loyers, charges et emprunts
Comptabilité tenue au fil de l’année : loyers encaissés, charges, échéances d’emprunt et comptes courants d’associés.
Fiscal : SCI à l’impôt sur le revenu
Déclaration 2072 : au plus tard début mai.
Chaque associé reporte sa quote-part dans ses revenus fonciers, sur sa déclaration de revenus.
Fiscal : SCI à l’impôt sur les sociétés
Comptes annuels et liasse fiscale : au plus tard début mai.
Impôt sur les sociétés : acomptes les 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre (sauf la première année ou si l’impôt est inférieur à 3 000 €), solde au plus tard le 15 mai.
Fiscal : la TVA, s’il y a lieu
En principe sans objet pour la location nue de logements.
Pour des locaux professionnels loués avec option pour la TVA : une déclaration chaque mois ou chaque trimestre. Nous vous indiquons vos échéances exactes.
Juridique : approbation des comptes
Approbation par les associés, au moins une fois par an, selon les règles de vos statuts.
Pas de dépôt des comptes au greffe : ils restent confidentiels.
Et selon votre dossier
D’autres événements sont à prévoir selon votre situation : acquisition, emprunt, travaux, entrée ou sortie d’un associé, revente… Nous les anticipons avec vous.
Les pièges les plus courants
- Louer en meublé avec une SCI à l’impôt sur le revenu : au-delà de 10 % de recettes commerciales, la SCI devient imposable à l’impôt sur les sociétés.
- Croire que le remboursement du capital de l’emprunt est une charge : seuls les intérêts se déduisent.
- Loger gratuitement un associé : à l’impôt sur le revenu, les charges de ce bien ne sont plus déductibles.
- Opter pour l’impôt sur les sociétés sans mesurer la revente : les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable.
- Verser de l’argent en compte courant d’associé sans trace écrite : les remboursements et la répartition entre associés deviennent sources de litiges.
- Laisser passer la date de la déclaration 2072 ou de la liasse fiscale : majoration et intérêts de retard.
- Ne pas réunir les associés chaque année : les comptes ne sont pas approuvés, et le gérant ne rend pas compte de sa gestion.
Nous suivons ce calendrier avec vous, d’une année sur l’autre.
Ce que nous prenons en charge
La mission comptable et fiscale
Comptabilité de la SCI, déclaration 2072 ou comptes annuels et liasse fiscale à l’IS, suivi des amortissements et des comptes courants d’associés.
Les missions complémentaires, à la carte
Juridique annuel (approbation des comptes, affectation du résultat) et, sur demande, notamment : simulation de l’option pour l’impôt sur les sociétés, estimation de la fiscalité d’une revente, prévisionnel de trésorerie.
Devis d’expert-comptable SCI : votre budget
Votre budget dépend du travail réel que demande votre SCI : nombre de biens, de lots et d’associés, emprunts, régime fiscal. À titre indicatif, la mission comptable et fiscale commence à 90 € HT par mois pour une SCI à l’impôt sur le revenu et à 150 € HT par mois à l’impôt sur les sociétés. Pour vous faire une idée précise, estimez votre budget en 2 minutes ; s’il vous convient, parlons-en lors d’un rendez-vous de présentation.
Le devis est gratuit et sans engagement : votre devis d’expert-comptable en 3 étapes.
Questions fréquentes
SCI à l’IR ou à l’IS : comment choisir ?
Tout dépend de votre objectif (revenus, capitalisation, transmission), de la durée de détention et du financement. L’option pour l’IS peut être révoquée jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée, avant la fin du mois qui précède la date limite de versement du premier acompte d’IS de cet exercice ; au-delà, elle devient irrévocable, et après une renonciation, il n’est plus possible d’opter à nouveau (article 239 du CGI) : elle se simule avant d’être décidée, sur demande. Voir l’immobilier
Une SCI doit-elle tenir une comptabilité ?
À l’impôt sur les sociétés, oui, avec des comptes annuels. À l’impôt sur le revenu, une comptabilité est souvent prévue par les statuts, et elle reste le meilleur moyen de rendre compte aux associés et de préparer la déclaration 2072.
Qui approuve les comptes d’une SCI ?
Les associés, selon les règles prévues par les statuts, au moins une fois par an. Nous préparons les éléments financiers ; la mission juridique annuelle peut compléter l’accompagnement. Voir le juridique annuel
Une SCI doit-elle déposer ses comptes au greffe ?
Non. Société civile, la SCI n’a pas à publier ses comptes : ils sont approuvés par les associés et restent confidentiels. Ses déclarations fiscales, elles, restent obligatoires.
Peut-on louer en meublé avec une SCI ?
C’est possible, mais la location meublée est une activité commerciale. Pour une SCI à l’impôt sur le revenu, des recettes de location meublée au-delà de 10 % des recettes la rendent imposable à l’impôt sur les sociétés. Le choix de la structure se fait donc avant d’acheter ou de louer. Voir la location meublée
Que se passe-t-il à la revente d’un bien détenu par une SCI ?
La plus-value est calculée différemment selon que la SCI est à l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés. Mieux vaut l’anticiper : nous pouvons l’estimer avec vous, en lien avec votre notaire.
SCI : peut-on changer d’expert-comptable en cours d’année ?
Oui. Le changement se prépare en respectant le préavis prévu par votre lettre de mission, et nous reprenons le dossier avec votre ancien expert-comptable, dans le respect des règles de la profession. Voir quand et comment changer
Combien coûte un expert-comptable pour une SCI ?
Cela dépend du travail réel, selon le nombre de biens et d’associés, le régime fiscal et les missions choisies. Vos honoraires sont présentés dans une proposition écrite, et réétudiés si votre patrimoine évolue. À titre indicatif, la mission commence à 90 € HT par mois pour une SCI à l’impôt sur le revenu et à 150 € HT par mois à l’impôt sur les sociétés. En 2 minutes, votre rendez-vous est réservé ; en 5 minutes de plus, votre pré-devis s’affiche. Voir nos honoraires · Votre devis d’expert-comptable en 3 étapes
Gérant de SCI : votre expert-comptable tient-il compte de la situation des associés ?
Oui. La mission comptable et fiscale couvre la comptabilité de la SCI, la déclaration 2072 ou, à l’impôt sur les sociétés, les comptes annuels et la liasse fiscale, avec le suivi des amortissements et des comptes courants d’associés. À l’impôt sur le revenu, la déclaration 2072 répartit le résultat entre les associés, qui le reportent dans leurs revenus fonciers ; la simulation de l’option pour l’impôt sur les sociétés ou de la fiscalité d’une revente est proposée sur demande et chiffrée au préalable. Vous rendez compte à vos associés avec des chiffres clairs. En 2 minutes, votre rendez-vous est réservé ; en 5 minutes de plus, votre pré-devis s’affiche. Obtenir mon RDV et devis gratuits
Gérant de SCI déjà accompagné par un expert-comptable : comment nous rejoindre ?
C’est simple : vous envoyez votre lettre de résiliation à votre ancien cabinet (nous vous en donnons un exemple à adapter), et nous organisons avec lui la reprise de votre dossier, dans le respect des règles de la profession. Nous reprenons avec lui le détail des comptes courants d’associés et, à l’impôt sur les sociétés, les tableaux d’amortissement. Les étapes du changement d’expert-comptable
Les prévisionnels, plans de trésorerie, tableaux de bord, simulations, études et analyses évoqués ci-dessus sont des missions complémentaires, à la carte. Chacune est chiffrée à l’avance au rythme que vous choisissez.